Доверяй, но проверяй: о чём умалчивают продавцы новостроек

Даже если Вы обратились к надежному застройщику, не лишним будет проверить его обещания относительно проекта.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Хотите оградить себя от неприятных сюрпризов при покупке квартиры? Тогда тщательно проверяйте информацию от застройщика о Вашем будущем жилье. Портал МетрПрайс расскажет, как это правильно сделать.

Что не договаривает застройщик

Приобретение квартиры – дело, безусловно, серьезное. Покупатель сравнивает варианты, ездит на просмотры, общается с представителями застройщиков и внимательно изучает полученную информацию. Здесь возникает вопрос: а может ли девелопер «приукрашивать» перед клиентом проект, или, наоборот, недоговаривать какие-то вещи?

«Чаще всего застройщик утаивает от покупателя реальное расстояние до метро, время в дороге до центра. Кроме того, высота полотков указывается без учета стяжки, а это еще минус 7-10 см, что может быть критично для невысоких комнат, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тем не менее, не договаривают клиентам обычно какие-то мелкие застройщики, которые «живут одним днем» и их не беспокоит дальнейшая репутация компании после завершения жилого комплекса. Однако я считаю такую политику в корне неверной. Ведь лучшая реклама – это довольные жители предыдущих очередей. Также в качестве примера, когда менеджер не раскрывает всю информацию, стоит назвать маркетинговые ипотечные ставки, когда сниженные проценты по кредиту действуют только первые три года, а оставшийся срок придется расплачиваться по другим процентам», – говорит эксперт.

«Я не думаю, что на рынке много примеров, когда застройщик умышленно врал покупателю на этапе продажи квартиры, – считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Другое дело, если мы говорим о каких-либо изменениях, произошедших в проекте из-за несогласования или в результате оптимизации. Например, девелопер изначально планировал построить в третьей очереди проекта торговый центр, а в четвертой – офисные помещения. Однако когда дело дошло до получения разрешительных документов, ситуацию переиграли и теперь жители третьей, а не четверной очереди будут иметь под окнами офисные помещения. Я не думаю, что это обман покупателей или утаивание информации. Такие случаи на рынке имеют место.

Или другой пример. Обычно менеджеры называют срок ввода дома в эксплуатацию, однако не рассказывают покупателям, что передачу ключей можно ждать еще до полугода. Человек, впервые приобретающий квартиру, может этого и не знать, а для кого-то эти шесть месяцев дополнительного ожидания могут стать критичными».

К числу подобных нюансов также относится то, что застройщики любят указывать время в дороге до метро без учета пробок, говорит эксперт. Однако этот факт легко проверить, воспользовавшись теми же сервисами от «Яндекс».

Много слов, мало садов. И школ

Покупателей, особенно семейных, часто интересует вопрос – не окажется ли в конечном итоге, что застройщик, мягко говоря, преувеличил данные по детским садам и школам? Как убедиться, что вся обещанная в рекламе инфраструктура действительно будет построена, особенно если речь идет о застройке целого микрорайона?

Участники рынка недвижимости рассказали, стоит ли этого опасаться и как можно проверить слова девелопера:

Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»):

«Я не думаю, что застройщики могут преувеличить количество детских садов или школ, ведь эту информацию легко проверить, обратившись к проектной декларации. Тем не менее, самое главное, чтобы количество мест в инфраструктурных объектах соответствовало числу жителей. Теоретически, вместо трех детских садов на 200 мест девелопер может построить два детских сада на 250 мест. Формально в этом случае он соблюдает нормы обеспеченности объектами инфраструктуры. Однако на практике такое вряд ли встретишь, ведь такое изменение проекта требует огромных вложений и пересмотра жилого комплекса в целом».

Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки») напоминает, что строительство инфраструктуры является для застройщиков серьезным обязательством, и расчет обеспеченности жилья такими объектами ведется исходя из количества жителей. Больше детсадов и школ строить можно, меньше – нельзя. «Конечно, менеджеры могут радушно рассказывать покупателю про самую разнообразную инфраструктуру, показывать красочный буклет, однако не стоит верить на слово – необходимо проверить документы, – предостерегает эксперт. – Я советую в первую очередь изучить проект планировки территории. Это документ, который утверждается Правительством Москвы. В нем указываются все перспективные объекты строительства на конкретном участке.

Помимо проекта планировки территории я советую всем покупателям внимательно изучить проектную декларацию. Кроме того – не стесняйтесь, задавайте самые каверзные вопросы менеджеру. Посетите тематические форумы, они есть у каждого крупного проекта. На них дольщики также задают вопросы. Вполне возможно, что именно таким образом покупателю удастся узнать о каком-либо факторе, утаенном застройщиком».

Мария Ряховская, директор отдела новостроек департамента продажи квартир PENNY LANE REALTY также подтверждает, что если речь идёт о жилищном строительстве, застройщик не может завысить данные по количеству детских дошкольных и общеобразовательных учреждений и должен построить их столько, сколько положено по нормативам, тем более, если речь идет о строительстве целого микрорайона. «Однако на рынке сейчас изобилие апартаментных комплексов, строительство которых не предусматривает социальной инфраструктуры, – обращает внимание эксперт. – В основном такие объекты сконцентрированы в густонаселенных районах Москвы. Как правило, в столице трудно найти свободный участок под застройку и девелоперы часто реконструируют старые здания или же возводят здания со статусом «апартаменты». При возведении таких проектов застройщик не обременён никакими обязательствами по строительству школ и садов, и покупателю стоит об этом помнить.

Надёжный информатор

Каким же образом покупатель жилья может проверить информацию от застройщика? Где стоит искать достоверную информацию?

«Я советую покупателям запросить у риэлтора или застройщика ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), где содержатся основные сведения о территории и планируемых объектах строительства, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Кроме того, определенной гарантией для дольщика может стать портфель уже реализованных объектов девелопера. Если застройщик ранее уже выполнял свои обязательства, то это свидетельствует о надежности его слов», – считает эксперт.

Таким образом, можно отметить, что некоторые небольшие компании, живущие одним днем, действительно могут приукрасить рекламные данные по своим новостройкам. Репутационные потери таких застройщиков не пугают, поэтому покупателю остается полагаться только на свою бдительность: запрашивать и изучать документацию, внимательно читать договор, смотреть портфель уже реализованных застройщиком проектов – и тогда шансы купить жилье «с сюрпризом» значительно сократятся.