Дорого, да любо: 7 факторов «элитных» цен
«Золотая» земля, именитая архитектура, импортные стройматериалы, высокие технологии – и это еще не все, что делает московскую «элитку» дорогой.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Квадратный метр элитного жилья в столице может обойтись покупателям в 20, 30, а то и в 40 тысяч долларов. Эти цифры вызывают естественное желание узнать: из чего складывается стоимость квартиры и насколько оправданы эти суммы? Конечно, объекты недвижимости элитного класса находятся в самом центре Москвы, в местах, где и построить-то, казалось бы, уже невозможно. Но только ли за уникальную локацию платят их владельцы?
О составляющих цены за квадратный метр жилья в высоком сегменте рассказывает старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», дома премиум-класса в центре Москвы Анастасия Томм.
Фактор №1. «Золотая» земля
Местоположение земельного участка в столичном регионе – это первичный фактор, который определяет конечную стоимость недвижимости. Надо понимать, что земли для строительства нужно много, а цена за квадратный метр участка для девелоперов приближается к рыночной. Так, по нормам допустимо возведение 25 тысяч квадратных метров жилья на площади 1 гектар, но для будущего комфорта клиентов в премиум-сегменте чаще строят до 15 тысяч квадратных метров на гектар. Кроме того, дополнительно закладывается место под расширенную инфраструктуру премиального дома. Получается, квартир на продажу меньше, а участок должен быть больше. И даже если земля берется у города в долгосрочную аренду, застройщик платит эту ренту, либо отдает городу часть помещений в возведенном объекте, что, по сути, является уменьшением продаваемых площадей.
Помимо покупки участка девелоперам приходится вкладываться в оформление разрешительной документации на строительство объекта. Это в том числе затраты на офис и оплату работы целого штата сотрудников.
Много лет в рейтинге самых дорогих участков под строительство жилья лидирует Остоженка, так называемая «Золотая миля», на втором месте – Хамовники и Якиманка, а далее прочие районы Центрального административного округа, за пределы которого элитка традиционно не уходит. Цены на участки в них держатся примерно на одном, очень высоком уровне.
Другое дело – земли бывшего сельхозназначения, заброшенные еще в конце прошлого столетия на окраинах города. Их много, а расположение и транспортная доступность часто оставляют желать лучшего, поэтому стоимость для застройщика минимальна. Или даже нулевая, если администрация района заинтересована в его освоении, расширении инфраструктуры. Естественно, в данном случае затраты на оформление и классификацию будущего жилья значительно ниже. Такие участки осваивают, в основном девелоперы проектов эконом- и комфорт-класса. Что касается объектов бизнес-класса, то их можно встретить уже ближе к третьему кольцу, на местах бывших заводов.
Вид на Москву со смотровой площадки храма Христа Спасителя.
Фактор №2. Архитектура с «именем»
Эконом – это всегда типовая застройка, шаблонные серии панельных домов. Традиционно девелоперы не тратятся на дизайн-проекты для массового жилья, тогда как в элитном сегменте сотрудничество с известными архитектурными бюро является правилом хорошего тона. Их услуги стоят дорого. К примеру, наш проект (ЖК «Резиденция МОНЭ») создавали английские архитекторы, которые сопровождают его на всех этапах строительства. Несколько лет назад широкую известность приобрел жилой дом на Станиславского, 11. Успех, на мой взгляд, обусловлен работой над проектом знаменитого международного агентства «Джон МакАслан и партнеры».
Конечно, сто процентов успеха одно лишь участие зарубежного архитектора в проекте не гарантирует, необходимо, чтобы все подрядчики выполнили работу качественно, должно совпасть очень много факторов. Кроме того, иностранные проектные решения нужно адаптировать под российские стандарты, для выполнения этой задачи привлекаются профессиональные российские генпроектировщики.
Фактор №3. Стройматериалы – основа качества
В общей массе факторов, влияющих на итоговую цену, основу стоимости квадратного метра составляют строительные материалы – порядка 70%. В России девелоперы премиального сегмента сегодня закупают только стекло. Кроме него сравниться по качеству с произведенным за границей материалами могут разве что алюминиевые витражные конструкции и керамогранит, созданный у нас по итальянской технологии. Однако выбор будет существенно ниже, чем за рубежом, поэтому в элитке материалы в большинстве случаев иностранные. Ввиду их высокого качества они и раньше стоили дорого, а с учетом нынешнего курса валют – подорожали еще больше.
ЖК «Резиденция МОНЭ», дом премиум-класса в центре Москвы.
Фактор №4. Технологии комфорта
Следующие в списке – инженерные системы и коммуникации. Сюда входит качественное оборудование вентиляции, генераторы бесперебойной подачи электроэнергии, воды и отопления, системы пожарного оповещения и удаления дыма, современные системы «Умный дом», а также лифты премиального качества. К примеру, «Резиденция МОНЭ» оснащена скоростными лифтами Schindler швейцарского производства, выполненными по индивидуальному проекту.
Другими словами, владелец новой квартиры элитного класса сможет похвастаться не только адресом прописки и уникальным видом из окна, но и качеством самого дома и суперсовременными инженерными коммуникациями, которые сделают его жизнь несравнимо комфортнее. В его распоряжении, скорее всего, будет приточно-вытяжная вентиляция, увлажнение и кондиционирование воздуха, очищенная вода, бесперебойная подача электроэнергии.
Эти параметры, конечно, встречаются не везде и не всегда. Например, центральное кондиционирование характерно больше для коммерческой недвижимости, а жильцы элит-класса сами выбирают подходящую им систему очистки воздуха. Но то, что технологии, установленные внутри дома, будут самого последнего поколения – в новостройках высокого сегмента гарантировано.
Фактор №5. Правило первого этажа
Определенную долю в объеме ценообразования квадратного метра составляют затраты застройщика на инфраструктуру.
В дорогом сегменте инфраструктура во многом определяет облик и атмосферу дома, поэтому помещения для бытового и досугового обслуживания будущих жильцов проектируются ещё до начала строительства. Это могут быть кафе, магазины, салоны красоты, детские площадки, сады и парки. Закладывая большие площади под дополнительные некоммерческие объекты, такие, как велосипедные и колясочные комнаты, большие лобби или детские сады, застройщик сознательно отказывается от метражей на продажу, чтобы создать определённый уровень комфорта для жильцов. Это снижение прибыли девелопер старается восполнить, сдавая в аренду построенные спортзал, аптеку, спа-салон.
Лобби ЖК "Резиденция МОНЭ"
В элитном сегменте нижний этаж, как правило, изначально планируют как нежилой, хотя бывают и исключения. Кстати, недавно эта тенденция пришла в комфорт-класс. А вот в экономе застройщики по-прежнему продают будущим жильцам всю имеющуюся площадь.
Фактор №6. Деловые расходы
В цену метра закладываются также расходы на содержание офиса и штата сотрудников, на вознаграждение подрядчикам и строителям, на маркетинг. Последняя статья может сильно варьироваться в зависимости масштаба рекламной кампании и ее активности.
А вот опыт застройщика при формировании цены значения не имеет, несмотря на то, что в эконом-классе новички рынка в попытке привлечь клиентов нередко снижают стоимость своих квартир. Кстати, о скидках. Сейчас покупатель элитного жилья может на них рассчитывать, правда, здесь всё зависит от финансовой модели проекта, а также предусмотренной маркетологами бонусной системы. Качественное жилье не может стоить дешево, застройщики элитного сегмента консервативны в таких вопросах и предоставляют минимальный дисконт. В «комфорте» и «бизнесе», как правило, специальные акции происходят событийно – в канун праздников или в низкий сезон продаж.
Другой вариант, когда человек прямо заявляет, что исследовал рынок, и приводит аргументы, обосновывающие его позицию и необходимость предоставления скидки. Например, в таком ключе: «При прочих равных у конкурентов цены ниже, возможно, имеет смысл выбрать сделку с ними» или «Я изучил используемые вами строительные материалы, в другом доме они лучше, однако ваш дизайн-проект нравится мне больше. Могу ли я рассчитывать на получение скидки, если приму решение в вашу пользу?» Рассматривать такую просьбу или нет – дело продавца и зависит от ценности каждой сделки.
Большая Якиманка.
Фактор №7. Новые законы – новые цены
Обозначенные факторы ценообразования существуют на рынке недвижимости последние 10-15 лет, концептуально за это время ничего не менялось. Правда, в элит-классе, учитывая неизбежность использования иностранных материалов и непростую экономическую ситуацию, застройщики все-таки стали закладывать «валютный коридор» и делать наценку на квадратный метр, учитывающую колебания курсов доллара и евро. Однако наравне с этим кризис вынудил застройщиков увеличивать размеры скидок и осторожнее выходить на рынок с новыми проектами.
В будущем, как только рынок недвижимости оправится от кризиса, в себестоимость проектов обязательно добавятся дорогостоящие технические новшества, которые будут применяться в строительстве. Повлияют на себестоимость проектов и ежегодно меняющиеся налогообложение и законодательная база РФ. К примеру, в 2013 году резко выросла кадастровая стоимость земли в пределах Москвы, а в 2015 изменилась система расчета налога на имущество. Раньше он исчислялся на основе инвентаризационной стоимости объекта, а теперь итоговая ставка зависит от кадастровой стоимости, что увеличивает размер выплат в несколько раз. Суммы и сегодня очень большие, а в перспективе, скорее всего, будут только повышаться.