Что нам стоит дом построить? Застройщики рассказывают об антикризисных стратегиях

Как «отпускная цена» метра зависит от себестоимости строительства и чего ждать покупателям в новых кризисных условиях?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Ленты новостей в последнее время сообщают, что новое жилье в Московском регионе должно упасть в цене или даже что оно уже дешевеет. При этом в одних сообщениях говорится, что себестоимость жилья снижается, а в других – что растет. Как такое может быть и что реально происходит с девелоперскими проектами?

Мы попросили участников рынка недвижимости рассказать, как изменилась экономика жилых проектов Московского региона в связи с новыми экономическими условиями и законодательными требованиями, а главное – как это повлияет на цены квартир.

Маржа проектов идёт вниз

«Главная проблема, с которой столкнулись сегодня девелоперы – рост себестоимости при одновременном снижении покупательской активности. В результате всем пришлось пересмотреть финансовые показатели, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – К примеру, в самом начале продаж (2014 год) «Новый Зеленоград» показывал 20-25% доходности при заданном уровне продукта, который проектировался в сегменте выше заявленного комфорт-класса. Однако дестабилизация экономической ситуации, падение курса рубля и, как следствие, увеличение себестоимости импортных, качественных и экологически чистых стройматериалов, которые используются при строительстве ЖК, существенно ударили по марже проекта. В итоге было принято решение – согласиться на снижение ожиданий по марже в пользу сохранения изначальных качественных характеристик комплекса. Потолки – 3,05 м, остекление – более 70%, высота окон – 1,8 м, лифты OTIS, индивидуальные проекты входных групп и благоустройства дворов – все это мы сохранили для наших клиентов. Конечно, в проекте проходит какая-то оптимизация, однако это касается применения больше технических решений и не идет в ущерб продукту», – рассказывает эксперт.

Старые запасы подходят к концу

Также эксперты говорят, что самой злободневной проблемой рынка сегодня является удорожание стоимости строительных материалов. «При этом основной рост цен только впереди, – считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Дело в том, что многие девелоперы работали с «запасами», т.е. массовые закупки импортных материалов не проводились. Кто-то строил по еще действующему контракту с подрядчиками, которые устанавливали цены на свои услуги по докризисному прайсу. Очевидно, что в 2016 году накопленный «запас прочности» будет исчерпан, новые стройматериалы будут закупаться уже по новому курсу доллара, что в итоге и повлияет на увеличение себестоимости», – заключил эксперт.

«Основные «точки роста» в себестоимости жилой недвижимости Московского региона (усреднено) – это те комплектующие, которые имеют валютные компоненты. То есть это сантехническое оборудование, трубы, металлоконструкции и арматура, сухие смеси и плитка, – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – На каждом конкретном рынке комплектующих свои показатели роста, но в целом можно говорить минимум о 15%-м повышении стоимости».

Также эксперт сообщает, что прямой корреляции между стоимостью строительства и непосредственно «отпускной ценой» метра не выявлено. Доля материалов, указанных выше, непропорционально меньше доли базовых материалов, их стоимость не изменяется такими темпами и имеет волатильность (то есть и снижается, и растет, а не только растет).

Антикризисные стратегии: оптимизация, минимальные цены или маркетинг

Мы узнали у экспертов, во что сейчас обходится возведение новостроек девелоперам и что приходится делать, чтобы вписаться в новые кризисные условия.

По словам Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), структуру себестоимости строительно-монтажных, инженерных и общестроительных работ в большинстве современных строящихся жилых комплексов можно разложить так:

- прямые затраты – порядка 75-90% (в них ФОТ – 15-20%, стоимость материалов – 50-60%; расходы на спецтехнику и оборудование – до 10%).

- накладные расходы – порядка 5-15%,

- сметная прибыль – в пределах от 5 до 10%.

При этом эксперты подчеркивают, что сегодня абсолютно все застройщики ищут способы оптимизации проекта для увеличения ликвидности. По словам Евгении Акимовой (IKON Development), в ЖК «Новый Зеленоград» идёт постоянная работа с запросами клиентов. Например, покупатели могут высказывать пожелания по планировкам (перенос межквартирных перегородок или дверных проемов и пр.). «В том случае, если замечания носят не индивидуальный, а массовый характер, мы оперативно вносим изменения в проект непосредственно на стадии строительства, – говорит эксперт. – Данный способ характерен, прежде всего, для застройщиков, которые хотят сохранить темпы реализации за счет оптимизации продукта. Если же девелопер выбирает стратегию минимальных цен, то он точно ничего не будет оптимизировать, поскольку любое проектное улучшение выливается в дополнительные затраты, что влияет на конечную цену».

Кроме того, девелоперы расширяют вариативность способов покупки жилья: появляются длительные рассрочки, совместные программы застройщика и банка для предоставления ипотеки по сниженной ставке и пр. В ЖК «Новый Зеленоград», к примеру, запущена беспроцентная отсрочка платежа на целых два года, которая пользуется огромной популярностью среди наших клиентов», – рассказал эксперт.

Земля тоже в дефиците

Что касается элитного сегмента, то у него в дополнение к общим проблемам есть и свои специфические трудности – например, острая нехватка подходящих участков под строительство. Так, Мария Ряховская, директор отдела новостроек департамента продажи квартир PENNY LANE REALTY отмечает, что «помимо финансовых трудностей (а они растут с такой же колоссальной динамикой, как у всего населения, и во всех сферах бизнеса, где есть закупка составляющих и сырья), есть проблема с выдачей разрешений на строительство новых зданий в исторической части города. Центр Москвы практически сформирован и в его границах расположено огромное количество памятников архитектуры, именно поэтому сейчас очень популярной стала реконструкция старого фонда под жилье», – рассказал эксперт.

Что же в итоге? Перспективы, обрисованные участниками рынка, пока остаются тревожными.

Прежде всего, есть мнение, что основной рост себестоимости ещё только впереди, так как у большинства застройщиков заканчиваются запасы стройматериалов. Это означает, что скоро в стройотрасли начнутся новые трудности, и девелоперам придётся «крутиться»: оптимизировать проекты, стимулировать спрос акциями, рассрочками и т.п.

Перед покупателем это, конечно, открывает новые возможности: скидки, более гибкий подход со стороны продавцов, возможность влиять на сам проект (например, на планировки) и многое другое. Но вместе с тем возрастают и риски недостроя и заморозки строительства.

Что касается роста или падения цен на новостройки, то эксперты говорят, что прямой связи между стоимостью строительства и непосредственно «отпускной ценой» метра нет. Это позволяет предположить, что какого-то значительного роста цен в ближайшее время не будет.

Экономические трудности вынуждает застройщиков затягивать пояса и корректировать проекты. В следующем материале мы расскажем, от чего девелоперы сейчас вынуждены отказываться при разработке жилых комплексов и не станут ли новые дома из-за кризиса слишком аскетичными и скучными.