Апартаменты против квартир: что затратнее в содержании?
На покупке апартаментов вместо квартиры можно сэкономить до 25%, но налоги и коммунальные платежи в дальнейшем могут сравнять этот счёт.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Апартаменты сегодня являются одним из наиболее интересных форматов городской недвижимости. Проекты с индивидуальным архитектурным обликом и привлекательным местоположением в старых районах Москвы давно стали очень хорошей альтернативой привычным квартирам, особенно учитывая тот факт, что разница в стоимости апартаментов и обычного жилья составляет в среднем 15-20%. Однако здесь есть некоторый нюанс: апартаменты достаточно дороги в содержании и в длительной перспективе могут оказаться намного затратнее квартиры. Портал MetrPrice.ru попросил экспертов оценить, насколько могут быть велики эти траты.
Самый доступный сегмент
Первое полугодие этого года оказалось для рынка апартаментов Москвы довольно оживлённым. По данным компании «Метриум Групп», с января по июнь 2015 года на рынок вышло 14 новых проектов этого формата, что превысило прошлогодний показатель за аналогичный период. На конец июня купить апартаменты в Москве можно было в 88 проектах.
Как уже говорилось, одним из главных плюсов недвижимости этого формата всегда была более доступная цена, а с наступлением кризиса бюджеты начали сжиматься, в том числе и в сегменте апартаментов. По данным «БЕСТ-Новострой», в первом полугодии 2015 года на рынке стала заметна тенденция к увеличению доли студий в апарт-проектах – с января по июль 2015 года она выросла практически в 4 раза, составив 22%. По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, за счёт небольших площадей апартаменты-студии становятся ещё доступнее для покупателей и инвесторов. Так, стоимость объектов этого формата в Москве в данный момент начинается от 1,9 млн рублей. Более того, рост популярности студий, по данным компании, наблюдается не только в апарт-проектах эконом-класса, но и в сегменте «бизнес» и даже «премиум».
Апартамент скромный, а налог – как на «элитку»
Трудно не соблазниться, глядя на доступные цены и удачное расположение апартаментов. Однако не всё так радужно: апартаменты, при всей своей схожести с обычными жилыми новостройками, жильём всё же не являются, из чего вытекает целый ряд особенностей этого формата. Прежде всего, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, поэтому при покупке такого объекта у собственника могут возникнуть проблемы с устройством детей в детский сад и школу. Это не очень удобно, если апартаменты покупаются для постоянного проживания. Также стоит помнить, что на покупку апартаментов не распространяются многие льготные программы, в том числе программа ипотеки с господдержкой.
Но ещё более важным моментом является стоимость содержания апартаментов после покупки. «Сумма ежемесячной платы за апартаменты складывается из следующих составляющих: ставка управляющей компании (УК), коммунальные расходы, налог на имущество и государственный налог на землю», – говорит Екатерина Маликова, менеджер по маркетингу и продажам ЖК «Резиденция МОНЭ».
Налог на имущество зависит от типа апартаментов: на объекты в составе гостиниц и апарт-отелей налог начисляется по ставке 0,5% от кадастровой стоимости объекта, а вот на апартаменты в составе многофункциональных комплексов, где также есть коммерческие и офисные помещения, – по ставке 2%.
В случае с классическими квартирами столь высокая ставка назначена только для самых дорогих объектов, стоимость которых превышает 300 млн рублей. Для стандартного московского жилья стоимостью до 10 млн рублей ставка составляет 0,1%, для квартир в диапазоне от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, для объектов дороже 50 млн рублей – 0,3%. В довершение ко всему для владельцев квартир предусмотрена возможность уменьшить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м для квартир, на 50 кв. м для индивидуальных домов, на 10 кв. м для комнат), а для тех, кто владеет апартаментами, – нет.
Также стоит учитывать, замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, что у нежилых помещений и сама кадастровая стоимость, как правило, выше, чем у жилья.
Таким образом, покупатель апартаментов должен учитывать, что налог на апартаменты получается в разы больше, чем при владении квартирой, подводят итог эксперты. «К примеру, налог на квартиру стоимостью 5 млн рублей, при условии соответствия рыночной стоимости кадастровой, составит 5000 рублей, на апартаменты аналогичной площади (с ценой, за счет нежилого статуса, в 4 миллиона рублей) — уже 20 000 рублей», – поясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). А налог на имущество платится ежегодно.
«Коммуналка» тоже выше
Помимо налогов, владельцам апартаментов также придётся столкнуться с более высокими коммунальными платежами: в среднем они больше чем для владельцев квартир на 10-15%, говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). «Также и тарифы ЖКХ могут быть немного больше: так как содержанием комплекса с апартаментами занимается управляющая компания застройщика, тарифы она устанавливает самостоятельно, и они, как правило, немного выше, чем устанавливают управляющие компании по жилым комплексам. К тому же платежи будут зависеть и от класса проекта, чем он выше – тем больше эксплуатационные платежи», – рассказывает эксперт.
«Разницу можно продемонстрировать на конкретном примере, – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Скажем, за однокомнатную квартиру площадью 55-60 кв. м в месяц придется платить около 3700 рублей, в год это примерно 45 тыс. рублей. Для апартамента аналогичной площади расходы составят примерно 7500 и 90 тыс. рублей соответственно, то есть, вдвое больше». Этот факт может омрачить радость от экономии при покупке рассматриваемых апартаментов, которые стоили порядка 9 млн рублей (экономия по сравнению с квартирой стоимостью 12 млн рублей составляет около 25%).
Когда экономить – на старте или потом?
В конечном итоге каждый покупатель решает сам, когда он хочет сэкономить: при покупке или при содержании, подводят итог специалисты. Помимо цены у апартаментов может быть много плюсов: удачное местоположение, интересная концепция, хорошие потребительские характеристики. К тому же не исключено, что у проекта с апартаментами окажется пониженная кадастровая стоимость, которая нивелирует более высокую налоговую ставку. Поэтому, чтобы понять, будет ли покупка выгодной, достаточно произвести несложные подсчёты.