Выбираем между «первичкой» и «вторичкой»

Известно: старый друг лучше новых двух. А квартира? Какая окажется лучше: в старом жилом фонде или все-таки в новостройке? О битве давних «противников», первичного и вторичного жилья, об их сильных и слабых сторонах – в материале портала MetrPrice.ru. 

Рынок столичной недвижимости воистину огромен и разнообразен. На нем можно найти самые разные предложения, от дешевых однокомнатных квартирок в хрущевских пятиэтажках до огромных пентхаусов в элитных жилых комплексах. Понятно, что всякий покупатель подбирает жилье под свой кошелек, но даже в рамках одного сегмента иногда просто разбегаются глаза. Главный вопрос, который встает перед большинством покупателей, – предпочесть ли первичное или вторичное жилье? И у того, и другого сегмента недвижимости есть как свои плюсы, так и минусы. 

Условно-первичное жилье и супер-вторичка

Традиционно к «первичке» относятся квартиры, которые еще не находились ни у кого в собственности, то есть являются свежепостроенными или вовсе строящимися. Конечно, после ввода дома в эксплуатацию застройщик оформляет их на себя, и по факту они перестают быть первичным жильем, но это уже нюансы, и такая недвижимость все равно считается первичной. «Вторичкой» называют все остальные квартиры, которые человек покупает не у застройщика или его доверенного лица, а у частного собственника, коим в большинстве случаев являются физические лица. Здесь следует оговориться, что это не касается квартир в строящихся домах, которые продаются частными инвесторами по договору переуступки. Такие объекты, хоть уже и имеют первого собственника, все равно принято относить к первичному рынку, что логично: в этих квартирах еще никто не жил, сделка переуступки проходит под контролем застройщика и регулируется ФЗ-214 (если у застройщика с дольщиком-инвестором заключен договор долевого участия). Таким образом, покупатель подобной «условно-первичной» квартиры практически не сталкивается с рисками, присущими покупке вторичного жилья. 

Вторичный рынок тоже может включать самые разные предложения. Обычно под «вторичкой» подразумевают объекты старого жилого фонда, начиная со зданий, построенных еще в дореволюционный период. Если говорить о Москве и Подмосковье, то здесь основную массу вторичного предложения составляют квартиры хрущевской и брежневской эпохи, панельные и кирпичные здания от 3 до 17 этажей. В то же время, во вторичный фонд сегодня входят и вполне качественные «молодые» дома, построенные всего 5-15 лет назад по современным технологиям. Это вчерашние новостройки, которые уже успели побывать в собственности, но по своим потребительским свойствам еще могут соперничать с первичным жильем.

А вот некоторые вторичные квартиры, по меткому замечанию риэлторов, стоило бы звать не вторичными и даже не третичными, а попросту затасканными: иногда общее число граждан, которые когда-либо владели этим жильем, переходит все разумные пределы – десять, двадцать и более собственников. От такой супер-вторичной недвижимости риэлторы советуют держаться подальше.

Общее и разное

Наличие или отсутствие частного собственника – главное, но далеко не единственное различие между первичным и вторичным жильем. И способы приобретения, и стоимость, и сам характер этих видов жилья различаются если не кардинально, то весьма существенно. Поэтому покупателю стоит подумать, какой вид недвижимости больше подходит под его потребности. 

Начнем, пожалуй, с цены, ведь именно она является для многих основополагающим фактором покупки. Как правило, первичное жилье несколько дешевле уже обжитого. Особенно это касается квартир, покупаемых на ранней стадии строительства. На этапе котлована квартира в строящемся доме может стоить на треть дешевле аналогичной, но уже построенной. При этом планировки в новых квартирах гораздо удобнее, социальное окружение – однороднее, да и сам дом, как правило, выглядит гораздо приятнее. Но стоит понимать, что многие квартиры на первичном рынке продаются с черновой отделкой либо вовсе без таковой, что означает дополнительные (и, как правило, очень приличные) траты на ремонт. С другой же стороны, все коммуникации, окна и сантехника в квартире будут новыми и отлаженными, что на вторичном рынке встречается реже. 

Стоит отметить и такой момент, напрямую касающийся цены: приобретая квартиру посредством ипотечного кредита, покупатель «вторички» может рассчитывать на более низкие проценты. Дело в том, что приобретаемое жилье выступает по кредиту в качестве залога, и банк охотнее выдаст деньги человеку под уже имеющуюся недвижимость, которую легко оценить, нежели под залог квадратных метров, фигурирующих пока лишь на бумаге. 

Еще один немаловажный фактор – юридическая чистота жилья. При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно проверять всю историю квартиры: кто был в ней прописан, кому она продавалась, кому переходила по наследству, не были ли в ней прописаны недееспособные граждане и несовершеннолетние дети, все ли собственники воспользовались возможностью приватизации и т.д. и т.п. Сделать это все надо для того, чтобы в будущем вам на голову не свалился очередной родственник или бывший собственник, который будет предъявлять свои права на жилье. Во многих случаях суд может пойти такому вновь объявившемуся жильцу навстречу, и тогда сделка будет признана недействительной. Самому проверить все эти данные очень непросто, поэтому придется либо тратиться на услуги юриста/риэлтора, либо же обратить свой взор на первичное жилье. 

Первичка – для терпеливых. И смелых

Следующий фактор – это время, и тут, конечно, вторичка выигрывает. От подписания договора с застройщиком до вселения в квартиру может пройти несколько лет, нужных на строительство и оформление документов, со вторичкой же все гораздо проще – купил и живи. Даже в уже построенный дом просто так въехать не получится, сначала застройщику необходимо будет получить разрешение на его ввод в эксплуатацию. 

Стоит помнить и о рисках первичного жилья. Покупая его, всегда есть шанс получить в итоге не только долгострой, но и недострой, например, в случае банкротства компании-застройщика. Конечно, ФЗ-214 частично защищает от подобных рисков, но все же не на все 100%, поэтому при покупке жилья стоит ориентироваться не только на цену, но и на репутацию девелопера. 

Немаловажен и фактор месторасположения и инфраструктуры. Найти вторичное жилье можно практически в любом районе Москвы и области, в то время как первичного жилья в конкретном месте может и не быть. Да и районы, в которых расположено вторичное жилье, как правило, являются более развитыми, со сложившейся инфраструктурой. Конечно, все современные новостройки по закону должны быть обеспечены социальными объектами, но на деле с этим почти всегда есть проблемы, даже банальных магазинов, кафе, парикмахерских в новых районах может не быть. Со временем, конечно, и новые дома обрастут инфраструктурой, но этот процесс может растянуться на десятилетия. 

Как итог, можно сказать, что первичка и вторичка – это очень разные сегменты рынка, сравнивать которые не всегда корректно. Нельзя однозначно сказать, что первичное жилье лучше вторичного или наоборот. Стоит исходить из предпочтений, бюджета покупки, месторасположения, вдумчиво все просчитать и взвесить все «за» и «против». В общем, выбирайте с умом, и тогда покупка вас не разочарует!