Уступите новостройку: как купить уже проданную квартиру в строящемся доме
Законно купить квартиру в строящемся доме можно не только по ДДУ, но и по вполне надежному договору цессии у другого дольщика.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Подавляющее большинство квартир в строящихся домах покупается по договорам долевого участия, регламентируемым всем известным ФЗ-214. На сегодняшний день этот способ приобретения первичного жилья является самым надежным. Однако многие квартиры покупаются на ранних стадиях строительства инвесторами и выставляются на продажу лишь ближе к концу окончания проекта.
Как правило, такие квартиры являются самыми привлекательными для большинства покупателей в плане метража, планировки и т.д. Поэтому для многих перекупка жилья, а точнее права требования на него, является единственной возможностью заполучить нужную квартиру в понравившемся проекте. Но как таковой квартиры все еще нет, а заключить ДДУ с инвестором невозможно, поэтому продавец и покупатель оформляют договор переуступки прав (цессии).
Все по закону
Данный договор регулируется ст. 382-390 Гражданского кодекса РФ. Он никак не противоречит ФЗ-214, в котором даже есть отдельная статья, посвященная этому виду сделки (ст. 11). Суть данного договора заключается в том, что права требования переходят от одного человека к другому за оговоренную сумму. Он, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации, и все денежные переводы должны происходить именно после неё. Четкого определения внешнего вида договора переуступки закон не дает, он может быть составлен в свободной форме, однако в нем обязательно должны быть указаны все паспортные данные сторон, сумма, документ о праве требования и т.д. Помочь в его составлении может любой компетентный юрист или риелтор.
Возможные сложности
Многие застройщики, дабы избежать путаницы и разногласий, на этапе подписания ДДУ ограничивают права дольщиков на оформление переуступки. Для этого в договор вносится пункт, согласно которому дольщик может уступить свои права лишь с согласия застройщика. Если же такого пункта в договоре не предусмотрено, то покупатель может распоряжаться своей долей как угодно. Однако в этом случае могут возникнуть проблемы с доплатой за дополнительные метры или с возвратом денег.
Если же указанный пункт в договоре есть, то застройщик может и вовсе отказать в проведении сделки или потребовать комиссию в размере нескольких процентов от её суммы. В этом случае закон полностью на стороне девелопера, поэтому придется либо платить, либо отказаться от сделки.
Также стоит понимать, что продавец доли не несет никакой ответственности за срывы сроков сдачи дома, недостатки строительства и другие проблемы объекта. Поэтому перед подписанием договора переуступки надо также проверить и самого застройщика. Хотя в этом плане переуступка может быть даже безопаснее ДДУ, так как заключается она чаще всего на последних стадиях строительства, когда риск недостроя или долгостроя минимален. При этом купить квартиру можно дешевле, нежели после введения дома в эксплуатацию и оформления права собственности.
А банк не против?
Лишней волокиты при заключении договора может доставить банк, если изначально квартира покупалась с привлечением заемных средств. В этом случае любые сделки с недвижимостью, пусть еще и не существующей, должны происходить с согласия кредитной организации. И решить этот вопрос надо обязательно до подписания договора, иначе сделка в итоге может быть признана недействительной.
В остальном переуступка прав является вполне простым и надежным способом покупки жилья. Однако, как и при любой другой сделке, необходимо тщательно проверить все документы продавца, квитанции, акт сверки и дополнительные соглашения, если таковые заключались.