Трудно ли сегодня получить ипотечный кредит?
Портал MetrPrice.ru изучил, что изменилось в требованиях банков к заемщикам в кризис и как понять, дадут ли вам ипотеку.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Одна из главных сложностей при получении ипотечного кредита заключается в том, что при отказе банк, как правило, не раскрывает заемщику причину, по которой не была одобрена заявка. В связи с этим неподготовленный заемщик может достаточно долго ходить от банка к банку, теряя время и упуская выгодные сделки. Портал MetrPrice.ru опросил экспертов, ужесточились ли сейчас требования банков к ипотечным заемщикам и как подготовиться к походу в банк, чтобы не столкнуться с отказом.
Ставки выгодные, но получить стало труднее
С конца прошлого года на рынке ипотечного кредитования произошло много разных событий. Резкий взлёт процентных ставок практически до запретительных значений из-за решения ЦБ РФ поднять ключевую ставку в декабре 2014-го дал серьёзный повод к разговорам о смерти российской ипотеки, но запущенная в середине марта государственная программа субсидирования ставок внесла положительные коррективы. Благодаря ей сегодня у покупателей квартир в новостройках появилась возможность приобрести жильё в кредит со ставкой 12% годовых – т.е. дешевле, чем до кризиса. Однако снижающаяся платежеспособность населения заставила банковские структуры задуматься о своих рисках и усилить «контроль на входе» для потенциальных заемщиков. Более того – 1 марта 2015 года вступили в силу некоторые поправки в закон, согласно которым теперь в кредитные истории граждан будет попадать информация не только о кредитах, но и о долгах за «коммуналку», мобильную связь, неоплаченные автоштрафы и т.д. Как кризисная напряженность и ужесточения законодательства отразились на подходе банков к выдаче ипотечных займов?
Доходы минус расходы
Времена, когда можно было купить жильё в ипотеку, не имея практически никакого стартового капитала, теперь остались позади. По словам Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра Est-a-tet, с наступлением кризиса банки отменили программы без первоначального взноса, и теперь для получения ипотеки необходимо располагать суммой хотя бы в 10-15% от полной стоимости квартиры.
Повысились требования и к уровню дохода заемщика. Ранее банки одобряли кредит при условии, что ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 50% от совокупного дохода заемщика. Теперь, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья», ежемесячный платеж не должен превышать 30% от дохода клиента.
Важно заметить, что банки, оценивая платежеспособность заявителя, учитывают не только его доходы, но и расходы. «Если у заемщика на момент подачи заявки есть какие-либо кредиты и кредитные карты и сумма дохода ограничена, то текущие обязательства могут повлиять и на размер одобренного кредита, и на само одобрение», – говорит Алексей Новиков (Est-a-tet).
В кого не верят банки
Впрочем, величина доходов влияет не столько на само решение банка выдать кредит, сколько на его максимальную сумму, говорят эксперты. Для одобрения заявки намного важнее убедительно доказать кредитной организации, что доходы действительно есть и заемщик в ближайшее время их не лишится.
Банки по-прежнему терпимо относятся к заемщикам, подтверждающим свой доход неофициально. Тем не менее, некоторые ужесточения коснулись и этой категории клиентов, говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам Banki.ru: «Для них были повышены надбавки к базовой ставке, количество банков, по условиям которых форма подтверждения дохода на ставку не влияет, сократилось; некоторые финансовые организации и вовсе убрали возможность предоставления «серых» справок».
В кризис большое значение приобретает стабильность дохода потенциального заемщика и его карьерные перспективы, отмечают эксперты. «Теперь банки более тщательно анализируют характер деятельности заемщика, чтобы понимать, насколько сектор, в котором он работает, уязвим с точки зрения экономической ситуации, – говорит Константин Шибецкий, руководитель ипотечного отдела ГК «МИЦ». – В принципе, это касается всех направлений и профессий, но под наибольшим подозрением сегодня находятся автомобильный бизнес, торговля, индивидуальное предпринимательство». Индивидуальным предпринимателям и руководителям компаний всегда давали ипотечные кредиты неохотно, и в кризис эта тенденция только обострилась. «В ряде случаев процентная ставка для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса увеличилась настолько сильно, что стала запретительной», – подтверждает Дина Орлова (Banki.ru).
Кому однозначно не дадут ипотечный кредит?
По словам Владимира Каширцева («Азбука жилья»), у каждого банка могут быть свои причины отказа: кто-то неохотно выдает кредиты иногородним гражданам, даже если они давно проживают в Москве, некоторые категорически отказывают в кредите тем, кому за 50 лет. У большинства банков максимально допустимый возраст заемщика – до 55 лет для женщин, до 60 лет для мужчин, но могут быть и исключения. Причиной отказа может стать нехватка трудового стажа (от 1 года в общей сложности и от 3 месяцев на последнем месте работы). Получению ипотеки также может помешать судимость и деятельность, связанная с повышенным риском отмывания доходов, замечает Дина Орлова (Banki.ru).
Но самым веским доводом «за» или «против» для банка является кредитная история заемщика – информация о том, брал ли он ранее кредиты и насколько аккуратно он их выплачивал. Сбором и хранением таких данных о заемщиках сегодня занимаются специализированные коммерческие организации – бюро кредитных историй (БКИ). Если в прошлом заемщик допускал длительные просрочки или вовсе не погасил какой-либо кредит, на благосклонность банка уже можно не рассчитывать.
Более того, с 1 марта 2015 года в силу вступили изменения в закон №218-ФЗ «О кредитных историях», согласно которым теперь БКИ будут собирать информацию не только о прошлых кредитах граждан, но и том, как они оплачивают разнообразные штрафы и коммунальные счета, не являются ли злостными неплательщиками алиментов и не копят ли другие долги. Пока эксперты не могут сказать, как именно это повлияет на доступность ипотечных кредитов. «В любом случае, – считает Владимир Каширцев («Азбука жилья»), – если банки начнут отслеживать эту информацию, круг потенциальных заемщиков уменьшится».
В такой ситуации свою кредитную историю лучше узнать заранее. Для этого необходимо выяснить в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ), в каком из бюро кредитных историй она хранится, а затем отправить запрос по почте в своё БКИ. Если времени ждать ответа нет, можно воспользоваться быстрым онлайн-сервисом, который позволяет получить информацию о своей или чужой кредитной истории мгновенно.
Советы заемщикам
Повысить свои шансы на получение ипотечного кредита можно несколькими способами, говорят эксперты. Так, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина отмечает, что в рамках программы с господдержкой размер первоначального взноса на процентную ставку не влияет – она является фиксированной. Однако банки намного благосклоннее относятся к клиентам с большим первоначальным взносом. Чем больше собственных средств в наличии у покупателя, тем выше шансы получить ипотечный кредит.
Если не хватает трудового стажа – лучше отложить получение ипотечного кредита на несколько месяцев и укрепить свои позиции на работе. Можно даже постараться улучшить свою кредитную историю, если в ней имеются «пятна». Для этого необходимо взять несколько небольших кредитов (от 30-50 тыс. рублей) и постараться вернуть их с максимальной пунктуальностью. Учитывая последние изменения в законодательстве, лучше заранее разобраться с разнообразными долгами, начиная от коммунальных платежей и заканчивая штрафами ГИБДД.
Также для увеличения шансов на одобрение ипотечного кредита можно привлечь созаемщиков (ими чаще всего выступают родственники) с большим «белым» доходом, а при заполнении банковской анкеты указать всё имеющееся в собственности имущество: недвижимость, автомобиль, гараж, земельный участок, загородный дом и т.д. Стоит помнить, что любая информация в анкете должна быть достоверной – все сведения проверяются службой безопасности банка, и если обнаружится что-то подозрительное, заемщик получит отказ.
Брать или не брать?
Эксперты говорят, что ужесточение банковского «контроля на входе» – временная мера. «Постепенно ситуация улучшается, и банки медленно, но верно возвращаются к условиям докризисного периода», – подтверждает Дина Орлова (Banki.ru). Тем не менее, время для покупки новостройки в ипотеку сейчас очень благоприятное – из-за пониженной ставки по госпрограмме. Поэтому если в планах был ипотечный кредит, не стоит бояться ужесточений и медлить в ожидании «оттепели» – выгодная ставка окупит все усилия по получению займа.