«Мы рассчитываем, что положительные перемены на рынке новостроек начнутся будущей осенью»

Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова – о запасе прочности застройщиков, выходе новых проектов и борьбе за оставшихся покупателей.

Уходящий год был богат на различные события, так или иначе сказавшиеся на рынке недвижимости, в том числе за счет инициатив властей, желающих ужесточить контроль над девелоперами. О том, как живется в условиях кризиса и новых законодательных реалий застройщикам жилья Московского региона, как удается привлекать покупателей жилья при стагнации рынка, портал МетрПрайс побеседовал с Евгенией Акимовой, генеральным директором IKON Development.

– Каков, на Ваш взгляд, сейчас запас прочности у девелоперов Московского региона? Какое снижение цен на жилье они могут выдержать без существенного ущерба бизнесу?

Евгения Акимова. С учетом того, что сегодня во многих подмосковных проектах скидки достигают порядка 10-15%, запас прочности у девелоперов минимален. Условно говоря, до уровня рентабельности осталось буквально 5-10%. Больший дисконт девелопер без ущерба для бизнеса дать не сможет. В московских проектах прочность проектов выше за счет изначально более высоких цен и маржинальности. Думаю, без серьезных последствий для бизнеса такие девелоперы могут снизить цены еще на 15-20%.

– 1 октября 2015 года Центробанк уменьшил число компаний, имеющих аккредитацию для страхования застройщиков. С одной стороны, эта мера была предпринята для защиты дольщиков. С другой стороны, возникли трудности с регистрацией ДДУ и вопрос защиты дольщиков, в сущности, решен не был. Как вы относитесь к этому решению властей?

Е. А. На мой взгляд, инициатива ограничения списка страховщиков, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщиков, требует доработки. По сути, из 21 страховых компаний, список которых был опубликован ЦБ РФ, только 5-6 действительно занимаются таким видом страхования.

Нововведения уже достаточно серьезно отразились на жизни девелоперов. Во-первых, произошел рост тарифов страхования в два раза. Однако, несмотря на это, мало кто из застройщиков поднимает цены, так как в ситуации падения платежеспособности такая политика сегодня губительна. В итоге маржинальность проектов сокращается, что в свою очередь приводит к снижению рентабельности девелоперского бизнеса.

Во-вторых, большинство девелоперов были вынуждены на время приостановить регистрацию договоров долевого участия, поскольку, согласно российскому законодательству, девелопер не может вести реализацию жилья без полиса страхования ответственности. Да, сегодня многие уже получили новый полис. Однако не факт, что после планируемого дальнейшего сокращения списка страховщиков ситуация с массовым процессом перестрахования ответственности снова не повторится. На мой взгляд, нельзя сужать рынок страхования до нескольких компаний, их должно быть минимум 20. При этом важно, чтобы все они занимались страхованием ответственности застройщиков, а не просто числились в опубликованном ЦБ списке страховщиков.

– Каково Ваше отношение к обсуждаемым изменениям к 214-ФЗ?

Е. А. 2015 год был богат на инициативы властей в сфере контроля девелоперской отрасли. На мой взгляд, основной вектор развития – защита дольщиков – задан верно, однако пока я не вижу предложений, способных действительно изменить сложившуюся ситуацию. К примеру, в качестве поправок предлагается создание реестра застройщиков, в котором будет указана в том числе их дебиторская и кредиторская задолженность. Я не вижу в этом особого смысла. Ведь у Минстроя уже есть реестр застройщиков, созданный на основании отчетности компаний. Для чего тратить дополнительное время, по сути дублируя информацию, – большой вопрос. Да и простой дольщик, узнав о дебиторской и кредиторской задолженности, вряд ли получит ответ на главный вопрос – насколько конкретный девелопер надежен? А значит, и защититься от банкротства застройщика это не поможет. Другие инициативы также пока очень «сырые» и вряд ли поддерживают дольщика и застройщика в непростое для отрасли время.

– Как повлияла на рынок недвижимости ситуация с уходом частных инвесторов, которые приобретали жилье не для собственного проживания, а для перепродажи?

Е. А. Сегодня количество частных инвесторов снизилось примерно в два раза. Больше всего от их ухода пострадали девелоперы на начальном этапе реализации проектов, когда еще не получена аккредитация в банке по ипотечным программам. Ведь именно на старте продаж застройщику особенно необходимы денежные потоки, а единовременную оплату могут себе позволить преимущественно инвесторы. Таким образом, девелоперы вынуждены пересматривать темпы реализации проекта и корректировать планируемые поступления денежных средств, что при самом пессимистичном варианте может привести даже к переносу сроков сдачи объекта.

– Что будет с новыми девелоперскими проектами на рынке жилья Московского региона? Как выводить новые проекты на рынок в условиях падения спроса и затоваривания рынка?

Е. А. На мой взгляд, покупатель в массовом сегменте сегодня реагирует в первую очередь именно на доступную стоимость. Все остальные акции на старте продаж не имеют должного эффекта. Конечно, клиенты сегодня более требовательны и обращают пристальное внимание на инфраструктуру объекта, его концепцию, архитектуру, планировочные решения и пр. Однако если прайс будет намного выше, чем у конкурента с особо ничем не примечательным комплексом, вероятно, клиент выберет проект с более низкой стоимостью. Поэтому необходимо найти баланс между удачной концепцией и ценой квадратного метра. Именно в этом и состоит формула успешного проекта.

Вряд ли девелоперы будут откладывать выход новых проектов, даже несмотря на некую затоваренность и низкую покупательскую способность населения. Ведь даже не занимаясь фактическим строительством объекта, застройщик все равно несет расходы, связанные с арендой за землю, зарплатой сотрудникам и пр. То есть в итоге себестоимость постепенно увеличивается, несмотря на фактическое отсутствие строительных работ. Поэтому большая часть застройщиков предпочитают выйти с дисконтом к рынку, чем отложить старт проекта.

– На что сейчас, по-Вашему, стоит сделать акцент застройщикам жилья, чтобы привлечь покупателей чем-то, кроме цен?

Е. А. В условиях жесткой конкуренции за платежеспособного покупателя девелоперы все больше сегодня «сражаются» идейно. Практически каждый придумывает и внедряет в концепцию проекта собственные уникальные «фишки», чтобы выделиться на фоне многочисленных конкурентов. Причем эти «фишки» вовсе не обязательно должны быть дорогостоящими. Борьба за клиента идет именно на уровне идей. Сегодня главная задача любого застройщика – улучшить проект с минимальными затратами. И как показывает практика, это вполне возможно. К примеру, если жилой комплекс находится далеко от метро, то девелопер может организовать специальный автобус и с комфортом возить клиентов и жителей комплекса. Велопарковки, роллердромы, стенды с образовательной информацией вдоль прогулочных дорожек (биографии ученых, фото исторических деятелей и пр.), общая на ЖК библиотека (прочитай книгу – отдай соседу), грядки, на которых дети могут что угодно выращивать и приобщаться к труду…

В ЖК «Новый Зеленоград», например, у всех жителей во дворах и парках будет Wi-Fi. Подобные «фишки» чаще всего не стоят девелоперу больших денег, но создают ощущение действительно комфортной среды. Вот такие акценты сегодня застройщики и делают в своих проектах.

– Как Вы считаете, преодолел ли рынок жилой недвижимости Московского региона пик кризиса?

На мой взгляд, несмотря на то, что мы уже не наблюдаем резкого падения покупательской активности, пока рано говорить о том, что дно рынка недвижимости пройдено. Однако стоит отметить, что сегодня в целом у людей нет паники, как в прошлом году. Да, цены на услуги, продукты и пр. выросли, но и к новой стоимости люди постепенно привыкают. Поэтому вполне вероятно, что в следующем году произойдет преломление ситуации.

– Чего стоит ожидать от рынка в 2016 году?

Е. А. Скорее всего, в первом квартале 2016 года не стоит ждать высокой покупательской активности.

Дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости зависит от общей экономической ситуации и мер по поддержке отрасли. На сегодняшний момент уже известно о продлении государственного субсидирования ипотечной ставки до 1 мая 2016 года. Однако одного этого недостаточно для поддержки девелоперской отрасли. На мой взгляд, сегодня не время для ужесточения всевозможных требований к работе девелоперов, а наоборот время для различных стимулирующих мер. Это может быть пересмотр стоимости подключения к инженерным коммуникациям, уменьшение арендной и налоговой ставки на землю и пр. Все эти мероприятия будут способствовать снижению стоимости квадратного метра и, как следствие, активизации покупательской активности. Мы рассчитываем, что, начиная с осени, рынок ждут положительные перемены.