Московские апартаменты: время покупать?

Назревшие перемены в статусе апартаментов значительно повысили их инвестиционную привлекательность, но удачный момент может быстро пройти.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Апартаменты на рынке столичной недвижимости занимают особое место: появившись в начале прошлого десятилетия в качестве экзотической новинки, этот формат быстро проник во все сегменты рынка. С вводом ограничения на строительство жилой недвижимости в 2011 году апартаменты, не требующие почти никакого инфраструктурного обеспечения, стали для застройщиков настоящим глотком воздуха. Неудивительно, что в последние 2-3 года этот формат вышел на позицию главного соперника привычной жилой недвижимости, а в 2015-м стал претендовать на равные с ней права.

Сейчас апартаменты стоят на пороге больших перемен: в последние полгода некоторые проекты уже были переведены в жилую категорию, и сейчас этот процесс может продолжиться. Портал MetrPrice.ru опросил экспертов рынка, что будет дальше с московскими апартаментами и насколько выгодно их сегодня приобретать.

История успеха

Придя на рынок в качестве штучного товара, формат апартаментов долгое время оставался в тени. «Первые апартаменты в Москве появились в начале нулевых, тогда это были единичные лофт-проекты, переоборудованные из бывших помещений производственного назначения или расположенные в реконструируемых исторических зданиях в центре города, – говорит Екатерина Маликова, менеджер по маркетингу и продажам ЖК «Резиденция МОНЭ». – Практически сразу этот вид жилья вызывал интерес покупателей, но всплеск случился примерно в 2007 году. Катализатором послужило строительство  первых высоток в «Москва-Сити», где под апартаменты была перепрофилирована часть площадей в офисных центрах».

Дальнейшее развитие формата было связано с пересмотром градостроительной политики столицы. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», основным толчком к распространению апартаментов послужила отмена огромного числа инвестиционных контрактов на строительство жилья в Москве. «Инициатором этого процесса стал Сергей Собянин: за первые три года его руководства городом было отменено почти 400 инвестконтрактов, в результате чего столица недосчиталась жилых проектов на 6,6 млн кв. м, – говорит эксперт. – При этом за те же три года новых разрешений на строительство жилья было выдано весьма ограниченное количество. В итоге девелоперы предложили рынку новый продукт на стыке жилой и коммерческой недвижимости, документы на строительство которого оформить оказалось значительно проще. Таким образом, появлению апартаментов есть две основные причины – игроки рынка нашли легкий способ обойти строгие правила, но подтолкнула их к этому власть, лишив других вариантов».

Формат достаточно быстро завоевал популярность – прежде всего, из-за более низкой стоимости по сравнению с квартирами, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. В доступном ценовом сегменте разница в стоимости может достигать 20-30%. Более дорогие апартаменты привлекают покупателей своим интересным расположением, говорит Екатерина Маликова: «Например, в ЦАО Москвы практически нет площадок для строительства, поэтому покупатели рады любому формату нового жилья, неважно, апартаменты это или квартиры».

Доступнее не придумать

По данным компании «БЕСТ-Новострой», на сегодняшний день в Москве апартаменты всех сегментов предлагаются в 81 проекте, при этом только в течение II квартала 2015 года на московский рынок апартаментов вышло сразу 8 новых комплексов, а по итогам первого полугодия 2015 года количество новых проектов составило 13.

В компании «Метриум Групп» отмечают, что среди проектов, вышедших в продажу в первом полугодии, представлено много предложений с очень небольшими бюджетами, обусловленными скромным метражом лотов. Так, в апарт-комплексе CleverLand апартаменты площадью около 16 кв. м можно приобрести за 1,98 млн рублей. В квартале «Берёзовая аллея» апартаменты на 25,4 кв. м обойдутся в 2,49 млн рублей. Чуть больше чем за 3 млн рублей можно купить апартаменты площадью 17,18 кв. м в Soyuz Apartments.

ТОП-5 самых бюджетных апартаментов на конец II квартала 2015 года

Источник: «Метриум Групп»

Особое жильё – с дорогой «коммуналкой» и налогами

Преимущества апартаментов позволили этому формату вступить в серьёзную конкуренцию с привычным классическим жильём, но это оказалось только первым этапом экспансии. Начиная с прошлого года московские власти обсуждают возможность «амнистии» апартаментов, которая максимально приблизит их к жилой недвижимости.

В начале лета Фонд «Институт экономики города» представил концепцию нового федерального закона, согласно которой предлагается ввести в законодательство понятие «апартаменты». Они будут являться жилыми помещениями в домах смешанного использования (ДСИ). ДСИ будет включать в себя все жилые и нежилые помещения в многофункциональном здании (МФЗ), которое, в свою очередь, будет частью общественно-деловой зоны. Таким образом, законодательство пополнится тремя новыми типами недвижимости, и апартаменты получат статус жилья – несмотря на то, что фактически будут находиться не в жилой, а в общественно-деловой застройке.

«При этом принципиальные различия, имеющиеся между квартирами и апартаментами сегодня, сохранятся, – говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Они касаются обеспеченности социальной инфраструктурой, коммунальных платежей и режима налогообложения. Таким образом, главным достижением законопроекта в случае его принятия станет возможность регистрации в апартаментах, но не более того».

Действительно, изменится немногое. После принятия законопроекта владельцы апартаментов будут ограничены в пользовании социальной инфраструктурой (места в детсадах, школах и других учреждения будут предоставляться им по остаточному принципу), продолжат оплачивать ЖКУ и налог на имущество по повышенным ставкам, при этом налоги будут начисляться не только за сами апартаменты, но и за общее имущество МФЗ. Также владельцы апартаментов по-прежнему не смогут претендовать на льготы, субсидии и налоговые вычеты, предусмотренные жилищным законодательством.

В персональном порядке

Некоторые застройщики не стали ждать решений законодателей и на практике смогли доказать, что раз в их апартаментах живут – значит, объект является полноценным жильём. За последнее время произошло несколько случаев перевода апартаментов в квартиры. «В кризисное время власти пошли на уступки, и теперь апартаменты, которые соответствуют всем нормам СанПиН и где будет достроена необходимая инфраструктура, будут переведены в формат квартир, – говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Речь идет о том, что переводить могут даже не отдельными объектами, а апартаментами, потому что в одном и том же комплексе часть апартаментов может стать квартирами, а часть остаться в прежнем статусе».

«В настоящее время данный процесс успешно завершился в МФК «Водный», также перевод в квартиры ведется в комплексах «Лица» и «Царицыно-2», – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Общий объем экспозиции в этих объектах составляет около 2400 лотов, что составляет практически 25% от общего объема предложения на рынке».

Смена статуса, конечно же, не могла не отразиться на цене. «В среднем стоимость квадратного метра при переводе возрастает на 10-20% в зависимости от проекта, – говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Например, в МФК «Водный» при переводе апартаментов в квартиры цены сразу скорректировали в сторону увеличения. А вот в МФК «Лица» стоимость не изменилась, но тут застройщик пошел другим путем – была отменена опция «отделка». То есть апартаменты предлагались с отделкой, а квартиры стали предлагаться по той же цене, но без отделки».

По данным «БЕСТ-Новострой», квадратный метр в апартаментах МФК «Водный» после перевода вырос в цене в среднем на 40-50 тыс. рублей. В ближайшее время планируется перевести в квартиры апартаменты 2-й очереди комплекса «Фили Град», а также в других МФК этого девелопера – «Водный», «Савеловский Сити». В «МИЭЛЬ-Новостройки» сообщают, что на данный момент рассматривается возможность перевода апартаментов в квартиры в проекте «Старт-Формат».

Счастливый билет

Тем, кто купил такие апартаменты, однозначно повезло, говорят эксперты. «Перевод апартаментов в квартиры обозначает сверхбыструю инвестиционную выгоду для их владельца, так как только за счёт перевода в другой формат стоимость помещения возрастает сразу на 10-20%, – говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Еще один немаловажный плюс – снижение налога на недвижимость. Налоги на жилые помещения составляют 0,1% от кадастровой стоимости, на недвижимость гостиничного типа – 0,5%, на нежилые помещения – 2%. Экономия в целом получается весьма существенной. Коммунальные платежи также станут ниже».

«Если не считать возможный рост стоимости, в остальном покупатель тоже только выигрывает, – соглашается Екатерина Маликова (ЖК «Резиденция МОНЭ»). – Он получает возможность оформить постоянную прописку, у него появляется доступ к инфраструктуре района, при этом в самом доме ничего не меняется».

Однако не всем смена статуса может оказаться на руку, замечают эксперты. Минусом это станет, скорее всего, для тех, кто покупал апартаменты для какой-то рабочей деятельности, а не проживания – планировал открывать там студию, шоу-рум или салон. Им придется подумать над приобретением для своих целей другого помещения.

Выиграть, купив апартаменты, когда об их переводе ещё неизвестно, тоже можно – только достаточно трудно, говорят специалисты. Далеко не все апартаменты можно перевести в жильё в принципе, и преимущество здесь на стороне тех проектов, где есть достаточное количество социальной инфраструктуры или хотя бы возможность её создания.

Не упустить момент

Однако и вне контекста перевода недвижимость этого формата сейчас представляет достаточно большой интерес для покупателей. «Апартаменты, как правило, имеют хорошую локацию (зачастую в старых обжитых районах с развитой инфраструктурой, неплохой транспортной доступностью), – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Кроме того, на высоких этажах апартаменты нередко имеют ещё и замечательные видовые характеристики (например, из окон комплекса «Фили Град» открываются виды на «Москва-Сити», на реку, на зеленый массив Филевского парка или на МГУ). Эти факторы, безусловно, сказываются на ликвидности апартаментов, соответственно, вложения в такие объекты оптимальны с точки зрения рисков, связанных с необходимостью их реализации. Так что эта покупка с инвестиционной точки зрения однозначно выгодна. Особенно сейчас, когда на фоне кризисных явлений, есть возможность получить от застройщика хорошие скидки или рассрочку. При этом если отложить покупку, не факт, что в ближайшем будущем на рынке появится что-то подходящее по месту, качеству и цене. Думаю, ни один разумный инвестор из тех, что вложились в квартиры или апартаменты во время кризиса в 2008-2009 годах, в конечном счёте в накладе не остался».

В дальнейших статьях портал MetrPrice.ru сравнит апартаменты с классическими квартирами по выгодности приобретения и затратности содержания в конкретных цифрах. Следите за нашими материалами!