Льготная ипотека на новостройки: парадоксы кризиса
Ипотечные ставки снизились до 12% и даже меньше. Раньше кредиты на новостройки были дороже, чем на «вторичку», теперь – наоборот
Источник изображения: Фотобанк Лори
Стартовавшая программа господдержки ипотеки выводит сферу жилищных кредитов из комы: теперь на покупку квартиры в новостройке можно получить жилищный кредит со ставкой 12%. Максимальный размер кредита в Москве и области – 8 млн, первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Такие условия открывают перед покупателями первичного жилья в столице и области большие возможности.
Доступно всё, но только там, где есть банк с программой
До запуска программы эксперты сомневались, будет ли у покупателей возможность приобрести с ее помощью что-либо в границах «старой» Москвы – всё-таки цены здесь кусаются, и не придётся ли желающим взять льготную ипотеку искать себе жилье только в Подмосковье. Но, как подсчитали аналитики «Метриум Групп», при соблюдении базовых требований программы с помощью льготного кредита купить жилье можно в 85% московских новостроек массового сегмента. Если выбирать квартиры стоимостью до 10 млн рублей (2 млн собственных + 8 млн рублей по ипотеке), то покупка возможна в 23 из 27 жилых комплексов эконом- и комфорт-сегмента. Если увеличить первоначальный взнос до 30% – то доступными становятся практически все проекты. По крайней мере, если речь идёт об однокомнатных квартирах – но и двушки, и трёшки, имея увеличенный первоначальный взнос, приобрести тоже можно.
Впрочем, возможность купить квартиру в новостройке по льготной ипотеке в первую очередь зависит от того, аккредитован ли проект банком, который участвует в программе господдержки. По условиям программы, выдавать льготную ипотеку с последующим получением компенсационных субсидий от государства может любой банк, чей ежемесячный объем выдачи ипотечных кредитов составляет более 300 млн рублей (более мелкие банки могут участвовать в программе через АИЖК). В данный момент в программе участвуют такие структуры, как Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, банк «Открытие», ЛОКО-Банк, Связь-Банк. В среду, 25 марта, о своем намерении присоединиться к программе сообщил банк «Возрождение».
Дешевле, чем до кризиса
Новые условия выдачи ипотеки на новостройки оказались выгоднее докризисных, констатируют эксперты. Ситуация практически укладывается в крылатое выражение «не было бы счастья, да несчастье помогло». В середине прошлого лета, когда о кризисе еще всерьез не думали, минимальная ставка в Сбербанке составляла 12,5%, а сегодня она снижена до 11,9%. Такую же ставку предлагает «Связь-Банк», а у банка «Открытие» она еще ниже – 11,55% (при условии первоначального взноса 50%).
Со ставками, которые действовали в кризис, нынешние условия сравнивать вообще не приходится. Ещё совсем недавно, в разгар ипотечной драмы, самые низкие ставки составляли 14,5-15,95%, что грозило заемщикам большой переплатой и более внушительным ежемесячным платежом. Новые облегченные ставки делают «подробности» кредита менее пугающими. В «НДВ-Недвижимость» приводят пример: заемщик приобретает однокомнатную квартиру в мкрн «Красногорский», который аккредитован в Сбербанке. Квартира стоит 2,6 млн рублей, заемщик готов вложить 20% от этой суммы в покупку (базовое требование программы). При ставке 11,9% ежемесячный платеж составит примерно 24 800 рублей (срок кредитования – 15 лет). По старому предложению со ставкой 14,5% заемщику пришлось бы каждый месяц отдавать 28 400 рублей, а переплата при отсутствии досрочных платежей оказалась бы на 650 тыс. рублей выше.
На спросе это уже отразилось. «Уже сегодня мы отмечаем оживление спроса со стороны ипотечных покупателей, с момента запуска этой программы доля ипотечных сделок в нашей компании увеличилась до 60% от общего объема продаж», – отмечает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель. На сегодняшний день получить ипотеку от Сбербанка со льготной ставкой можно при покупке квартиры во всех проектах компании.
«В первый день работы программы «Ипотека с господдержкой» в компанию поступило примерно на 20% больше звонков от клиентов, чем в предыдущие дни», – приводятся в сообщении ГК «Лидер Групп» слова директора департамента маркетинга и продаж компании Дмитрия Пантелеймонова. Программа льготной ипотеки сегодня действует в четырех проектах ГК «Лидер Групп»: это ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, ЖК «Менделеев» в Химках, мкрн «Лобня Сити» и «Город счастья» в Домодедове.
Как отреагирует рынок
Запуск программы не пройдет бесследно для рынка, полагают эксперты. На квартиры со средним бюджетом спрос ожидаемо вырастет, тогда как жилье, стоимость которого значительно превышает 10 млн рублей, почувствует уменьшение внимания со стороны покупателей.
Повлияет льготная ипотека и на вторичный рынок: покупатели, которые хотят купить квартиру в новостройке с продажей старого жилья, будут активнее брать ипотеку, и это будет стимулировать их делать скидку на свои старые квартиры для ускорение продажи, считают в «НДВ-Недвижимость». В то же время ситуация, когда ипотечные кредиты на вторичные квартиры стали дороже кредитов на новостройки, может достаточно негативно отразиться на вторичном рынке, который, по мнению экспертов, может потерять до 20% спроса.
Что же касается первичного рынка, то здесь совершенно очевидно ясно одно: те заемщики, которые успеют взять ипотеку сейчас, окажутся в выигрыше – пониженная ставка фиксируется на весь срок действия кредита.