Квартира со свободной планировкой: дополнительные возможности или лишние траты?

Если Вы покупаете квартиру без перегородок, будьте готовы к дорогостоящему ремонту и сложностям с согласованиями.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Условно «свободная» планировка

Квартиры со свободной планировкой предлагают многие застройщики, и спрос на них только растет. Возможность воплотить разнообразные дизайнерские решения и зонировать жилье в соответствии со своим вкусом и потребностями – все это делает подобные квартиры привлекательными в глазах покупателей. Тем не менее, некоторые эксперты утверждают, что выгоды такой планировки очевидны лишь для застройщиков – они могут экономить на строительных материалах. Итак, что это за жилье и чем оно отличается от обычных квартир?

«Квартира со свободной планировкой – помещение без межкомнатных перегородок, иногда с отгороженным санузлом, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как правило, на поэтажном плане БТИ все квартиры имеют готовую планировку. В квартире со свободной планировкой этот план реализован так: межкомнатные перегородки обозначены на полу кирпичом. По этим обозначениям собственник жилья и должен за свой счёт возвести стены. Если существующий план его не устраивает, он может разработать собственный проект. А далее жильца ожидает процесс согласования перепланировки: подготовка проекта, получение разрешений пожарной инспекции, санэпидстанции, архитектурно-планировочного управления, административно-технической инспекции, газо-технической инспекции, жилищной инспекции, согласование ремонта с соседями», – рассказал эксперт.

Между тем, покупатель такой квартиры должен понимать, что термина «свободная планировка» в юридических документах нет, говорят специалисты рынка недвижимости.

«Таким образом, приобретая квартиру со свободной планировкой, покупатель получает одно большое помещение чаще всего с ограниченным санузлом и выложенными в несколько рядов кирпичами на месте будущих стен. Именно в таком виде квартира и передается застройщиком», – сообщает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development.

Квартиры родом из «жирных» 2000-х

Эксперты считают, что жилье без перегородок стало ответом рынка на запросы покупателей, прежде всего, в элитном сегменте, когда состоятельные люди стремились обустроить квартиры согласно своему вкусу и с помощью индивидуальных дизайнерских решений, расширяя площадь, объединяя квартиры, делая эксклюзивный ремонт.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала, что наиболее распространены квартиры свободной планировки в новостройках бизнес-класса, в более дорогих сегментах, ведь чем дороже квартира, – тем более требователен её владелец, тем более эксклюзивное жильё он хочет иметь. Такие планировки возможны только в домах монолитной конструкции.

По словам эксперта, квартиры свободной планировки стали массово появляться на рынке в начале нулевых годов. «Именно тогда многие стали приобретать две квартиры на этаже и объединять их в единое пространство большей площади. Так проявилась тяга людей к индивидуальности, желание сделать жильё максимально удобным для жизни и приспособленным под нужды владельца», – считает Екатерина Румянцева.

Между тем, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» рассказала, что квартиры свободной планировки были и в 90-е годы, преимущественно в элитном сегменте – предполагалось, что состоятельные покупатели захотят менять пространство в соответствии со своими желаниями. «Затем квартиры со свободной планировкой стали предлагать застройщики в бизнес- и комфорт-классе. Такой подход возможен только в монолитных домах (а сейчас и в некоторых модернизированных сериях панельных домов, например, серии ДОММОС) и позволяет застройщику не только предоставить будущему собственнику относительную свободу в создании своего варианта планировки, но и сэкономить на строительстве, сокращая таким образом и бюджет покупки, что особенно актуально в сегменте массового спроса», – утверждает эксперт.

Плюсы жилья без перегородок очень относительны

Помимо определенных плюсов, связанных с возможностью воплотить в своей квартире индивидуальное дизайн-решение, у жилья без перегородок есть и некоторые недостатки.

Так, Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), указывает на то, что отсутствие стен и коммуникаций существенно усложняют жизнь покупателю, вынужденному после сдачи дома еще вкладывать деньги в ремонт (в массовом сегменте не менее 15% от стоимости ДДУ). Кроме того, он тратит на это свое время (иногда доведение квартиры до состояния, пригодного для проживания, затягивается на 2-3 месяца). А в сегменте высокобюджетного жилья ремонты длятся годами и требуют совсем других денег.

«Помимо этого, ремонты негативно влияют на эксплуатацию подъездов и лифтов – они быстрее портятся и теряют внешний вид. Наконец, ремонты, длящиеся по два-три года со сдачи дома (поскольку не все собственники начинают и заканчивают отделку одновременно), серьезно отравляют жизнь тем, кто уже вселился (шум, грязь). Оправданием этих «тягот» может служить лишь тот факт, что за период с подписания ДДУ и до окончания строительства у дольщика есть время накопить деньги на ремонт. Ну, и конечно, возможность обустроить пространство соответственно собственным представлениям о комфорте», – рассказал эксперт.

Где купить квартиру «без стен»?

По словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), проектов со свободной планировкой на рынке Московского региона сейчас очень много – не менее половины от общего предложения. «К примеру, в Москве (включая и присоединенные территории) 620 из 705 корпусов строятся по монолитным технологиям, в которых, как правило, и предлагаются квартиры со свободной планировкой. Исключение из этого объема составляют проекты, в которых предусмотрена отделка от застройщика, но число их чрезвычайно мало (по последним данным «БЕСТ-Новострой», 73% от общего числа новостроек Москвы сдается без отделки)», – говорит эксперт.

Квартиры со свободной планировкой можно найти в ЖК всех сегментов, от наиболее доступного «эконома» до элит-класса.

Источник: «Метриум Групп»

А что нам будет за несогласованный ремонт?

И, наконец, мы выяснили у экспертов, что произойдет, если покупатель приобретет подобную квартиру без перегородок и сделает ремонт так, как ему нравится, не согласовывая перепланировку.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») считает, что хозяину «ничего не будет» в том случае, если он не перенесет мокрые зоны и не нарушит несущие стены. «В обоих случаях, нарушения могут повлечь аварию или протечки. В остальных случаях собственник может не беспокоиться до тех пор, пока не соберется продавать жилье. В этом случае, построенные/перенесенные стены придется согласовать с БТИ», – рассказал эксперт.

«Новосел может на свой страх и риск не согласовывать перепланировку и даже вполне спокойно жить до первой жалобы соседей, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Так, суд может обязать привести жилое помещение, которое было перепланировано, к прежнему виду. Естественно, все это придется делать за свой счет. Более того, существует риск того, что в случае отказа собственника, квартира может быть и вовсе продана с торгов, причем обязанность по приведению жилья в прежнее состояние ложится на нового покупателя».

Есть и ещё одно неудобство, которое связано с неузаконенной перепланировкой, говорит эксперт. Оно станет очевидным при продаже квартиры. Ипотечные покупатели не смогут приобрести такой объект, потому что банки не выдают кредиты на покупку жилья с неузаконенной планировкой. Следовательно, придётся искать покупателей с «живыми» деньгами, а их сегодня не так много.

Таким образом, сегодня на рынке можно встретить массу предложений жилья без возведенных перегородок. На первый взгляд, такой вариант привлекателен тем, что позволяет обустроить квартиру по своему вкусу, но при этом он требует дополнительных временных и финансовых вложений. Эксперты говорят, что если Вы приобретаете квартиру для себя, согласование (если это перепланировка) можно и не делать, но это, что называется, решение до первого случая. Неизвестно, когда может потребоваться продать квартиру, поэтому если Вы собираетесь приобрести жилье со свободной планировкой, оцените свои силы и возможности – минусы могут перевесить плюсы.