Как сегодня инвестировать в квартиры в новостройках?
Насколько велика доходность недвижимости в новых условиях? Журнал MetrPrice.ru составил инструкцию по вкладам в недвижимость
Источник изображения: Фотобанк Лори
Пережив не один кризис, мы уже знаем, что c китайского соответствующий иероглиф переводится как «новые возможности». Есть ли сегодня возможность заработать для людей, инвестирующих в квартиры в новостройках? Какие объекты в нынешних реалиях стали наиболее ликвидны? Об этом пойдет речь в новом материале портала MetrPrice.ru.
Самые инвестиционно привлекательные
Каждый человек, вкладывающий деньги в недвижимость, должен, прежде всего, на какое-то время превратиться в аналитика, чтобы не ошибиться с выбором объекта. Помимо хорошей динамики цен, нужно учитывать ликвидность проекта – то есть то, в какой срок можно будет продать объект. Иначе неудавшийся инвестор останется с выросшей в цене квартирой, которая всем хороша, кроме одного – ее невозможно превратить в деньги.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отмечает, что «традиционные параметры поиска квартиры для инвестирования остаются прежними:
- начальная стадия строительной готовности;
- солидный застройщик (известный на рынке, с наличием построенных домов) и надежная форма договора (ДДУ);
- ожидаемые высокие темпы строительства (на примере построенных объектов у застройщика);
- удачное местоположение (в пешеходной доступности от основных транспортных узлов (в Москве – метро); оптимально – с планами по улучшению транспортной доступности – фактора, максимально влияющему на рост цены);
- удачная концепция и наилучшее сочетание цена/качество, которые обеспечат высокий спрос и, как следствие, рост цены.
- наиболее ликвидными, а, следовательно, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций, являются однокомнатные квартиры площадью от 38 до 45 кв. м.
Впрочем, стоит отметить, что сейчас метраж однокомнатных квартир увеличился, соответственно увеличилась и стоимость инвестирования.
Как и раньше, не пользуются спросом первый и последний этажи, и чем выше этаж, тем дороже. Также надо обязательно разделять эконом- и бизнес-классы, а также – Москва это или Подмосковье.
Алена Продай, генеральный директор ООО «Тригергрупп», говорит, что «сейчас очень мощно развивается Подмосковье, есть также множество вариантов в Новой Москве. Но для инвестирования я бы посоветовала брать только Москву – она как была лидером, так им и остается. Так как новостроек сейчас в столице мало, они стали еще ценнее. Новостройки в Подмосковье обрели новую жизнь, и люди с определенным бюджетом, которые не хотели брать ипотеку, решают таким образом вопрос с жильем. Но это все же вопрос жилья, а не вопрос инвестирования», – заключает эксперт.
Памятка инвестора
Мария Литинецкая полагает, что в текущих условиях нужно обратить внимание еще на несколько моментов:
1. Как производится оплата – в рублях или в долларах. Многие проекты в высоком ценовом диапазоне номинируют свои цены в долларах. Тратить сегодня валюту, особенно без твердой уверенности, что будущая инвестиционная продажа также будет валютная, неразумно.
2. Традиционно инвесторы покупают квартиру на самых ранних стадиях строительства дома, и сегодня это остается справедливым. Но рекомендуется выбирать дома в комплексах, где уже реализованы несколько очередей или есть уверенность в завершении строительства сопутствующей инфраструктуры для того, чтобы снизить риски недостроя или низкой ликвидности оставшихся в «чистом поле» квартир.
3. Тем, кто не гонится за преумножением капитала, а рассматривает покупку квартиры с точки зрения сохранения капитала, лучше рассматривать покупку с наименьшими рисками – в практически готовых домах или на вторичном рынке. Привлечение ипотеки может оказаться выгодным инструментом, поскольку не исключено, что рублевые кредитные ставки в значительной степени будут компенсированы разгоняющейся инфляцией.
При самом негативном сценарии развития экономической ситуации покупка недвижимости сегодня позволит в трехлетней перспективе, как минимум, не потерять вложенные средства – разница в цене готовой квартиры и купленной на начальном этапе строительства точно покроет инфляцию.
До сегодняшнего момента агрессивные инвесторы на рынке жилья могли заработать до 20-25% годовых и только 5-8 п.п. «съедалось» инфляцией.
Инвестируем в Новую Москву и Подмосковье
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» утверждает, что сегменты Подмосковья и Новой Москвы также инвестиционно привлекательны, и «входной билет» для инвестора будет дешевле. Эксперт предлагает произвести следующие расчеты:
«В качестве примера можно взять однокомнатную квартиру стоимостью 3,3 млн рублей площадью 34,12 кв. м, расположенную в микрорайоне Центральный, который входит в состав строящегося комплекса комфорт-класса «Новые Ватутинки». Для того, чтобы вычислить примерную стоимость квартиры через три года, сначала необходимо найти аналогичное предложение на вторичном рынке в готовом корпусе (проект масштабный, в Центральном уже есть 12 построенных домов). Подобная квартира без мебели, но с отделкой от застройщика сейчас стоит около 4,8 млн рублей. Корпус №36 будет сдан в эксплуатацию примерно через 1,5 года. Соответственно, к 4,8 млн рублей необходимо прибавить еще примерно 10% – именно такой рост в цене можно заложить на срок в 1,5 года (за этот период в микрорайоне появится еще больше домов и объектов инфраструктуры, то есть он станет более привлекательным). В итоге квартира, которую инвестор приобрел за 3,3 млн рублей, через три года будет стоить примерно 5,3 млн рублей.
При продаже ему необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 13%. В данном случае прибыль составляет 2 млн рублей, а налог – 260 тыс. рублей. Налог на имущество, который инвестор максимум заплатит один раз, можно не учитывать в инвестиционной модели, так как это несущественные расходы. Кадастровая стоимость подобной квартиры сейчас составляет около 1,8 млн рублей. Соответственно, налог на имущество не превысит 1800 рублей.
В конечном итоге чистый доход инвестора составит около 1,7 млн рублей. Однако необходимо понимать, что все эти расчеты примерны. Кроме того, инвесторы-спекулянты, зарабатывающие на перепродаже квартир, обычно рассчитывают на более короткий срок возврата вложенных средств – 1-1,5 год», - рассказал эксперт.
На какой стадии стоит вкладываться в проект?
Мы также спросили наших экспертов, на какой стадии стоит вкладываться в проект с учетом кризиса? Большинство сошлись во мнении, что наиболее инвестиционно привлекательной, как и ранее, остается стадия котлована. Тем не менее, Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», полагает, что однозначно – инвестировать в нынешних условиях нужно в проекты с высокой стадией готовности. «В котлован можно советовать вкладываться, только если это застройщик с очень хорошей репутацией. Я не говорю, что нас ждет массовая остановка строек, но отдельные случаи исключать нельзя», – считает эксперт.
По его мнению, «от нулевого этапа до полной готовности рост стоимости может составлять 25-35%, но с учетом вышесказанного, стоит инвестировать, скорее, на стадии средней готовности, пусть даже рост цены окажется «всего» 15-процентным».
Итак, даже в условиях экономической нестабильности, вкладывая деньги в недвижимость, можно не только сохранить, но и преумножить сбережения. А покупатель с «живыми деньгами» может почувствовать себя просто королем рынка: он получает максимально привлекательную цену, выбирает из большого количества вариантов и может рассчитывать на исключительное отношение продавца.