Интервью: «Качество строящегося жилья находится на низком уровне, но кризис это исправит»
Директор по развитию компании «1Капиталь» Дмитрий Соломников рассказал порталу MetrPrice.ru, как сегодня живёт сфера оценки недвижимости.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Сфера оценки жилья прочно связана с рынком недвижимости и переживает вместе с ним все его взлёты и падения. Помимо того, что оценщики постоянно держат руку «на пульсе» ценовых изменений, они хорошо знают рынок жилья в плане качества предлагаемых объектов, в том числе и строящихся. Сегодня портал MetrPrice.ru поговорил с директором по развитию компании «1Капиталь» Дмитрием Соломниковым о том, как сфера оценки недвижимости переживает кризисное время, о качестве строящихся сегодня домов и о том, что ждёт рынок жилья в ближайшие полгода.
- Дмитрий Валентинович, расскажите, насколько сегодня востребована оценка жилой недвижимости в Москве и области?
Дмитрий Соломников. По данным аналитических изданий, спрос на объекты жилой недвижимости в Москве и области сократился за первое полугодие 2015 года по разным подсчетам до 50%. При этом значительная часть сделок проходит с привлечением заемных средств, в том числе по программе льготного ипотечного кредитования. Поэтому услуга по оценке недвижимости все еще актуальна, ведь данный вид оценки является обязательным согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 07.05.2013). С уверенностью можно сказать о том, что спрос на данный вид услуги существенно снизился, и мы фиксируем снижение числа заявок в компании более чем в 2 раза.
- В каких ещё случаях, кроме покупок с привлечением ипотеки, сегодня требуется официальная оценка недвижимости?
Д. С. Как правило, услугами оценочных компаний в большинстве случаев пользуются лишь при законодательной необходимости, когда клиент должен представить официальный документ – Отчет об оценке. Со всеми обязательными видами оценки можно ознакомиться в № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Основная идея Закона – при любых операциях с имуществом, находящимся в государственной собственности, привлекается оценщик.
- Какие методы сегодня используются в оценке жилья?
Д. С. Самым приоритетным подходом в оценке жилой недвижимости остается сравнительный подход, основанный на определении стоимости объекта недвижимости путем его сравнения с сопоставимыми объектами, которые предлагаются к продаже на открытом рынке, либо с объектами недвижимости, по которым были совершены сделки (такую информацию можно получить на сайте Росреестра).
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость, являются местоположение, физические и технические характеристики квартиры, состояние жилого дома, материал стен, этажность, наличие развитой инфраструктуры в микрорайоне.
- Меняется ли этот подход со временем?
Д. С. Общая методология остается неизменной. При этом в оценке рыночной стоимости всегда очень важной составляющей является текущая ситуация на рынке недвижимости. По данным риэлторов, на сегодняшний день продавцы жилой недвижимости готовы идти на уступки до 8-10% от первоначальной цены предложения (до кризисного периода «нормальными» считались скидки до 5%), что также отражается на рассчитанной рыночной стоимости.
- Как производится оценка недвижимости в новостройках?
Д. С. Если говорить о рынке строящейся жилой недвижимости, то оценочные компании привлекаются только после ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о регистрации права собственности на покупателя. Если бы возникла необходимость оценить квартиру в строящемся доме, то здесь так же бы использовался сравнительный подход: в качестве аналога подбирались бы объекты в строящихся домах, расположенных в непосредственной близости и находящихся на сопоставимой стадии готовности.
- Что происходит со сферой оценки в кризисные моменты?
Д. С. Период кризиса 2008 года оказал сильное влияние на рынок оценочных услуг – доходы бизнеса в РФ существенно снизились, произошло общее сокращение бюджетов, что, в частности, выразилось в экономии денежных средств на услугах консультантов. Сейчас наблюдается похожая ситуация – уже в 2014 году отрасль столкнулась со сжатием спроса, снижением среднего чека на услуги. 2015 год станет еще менее радужным для оценщиков. Только выход из кризиса может способствовать росту спроса на этот вид услуг.
- Можно ли сказать, что цены на жильё в Москве и Московской области завышены?
Д. С. На данный момент стоимость жилья определяется исключительно рыночными факторами: с одной стороны находится спрос и предложение, с другой – себестоимость строительства объектов. Компания-застройщик не может работать себе в убыток и продавать жилье ниже себестоимости, равно как и не может установить необоснованно высокую цену предложения. В связи с тем, что Москва и область пользуются повышенным спросом со стороны покупателей со всех регионов России, цены здесь значительно выше. В связи с ухудшением экономической ситуации снижается спрос в первую очередь за счет регионов.
- Как можно охарактеризовать соотношение цены и качества жилой недвижимости в столичном регионе?
Д. С. По качеству строительных работ можно быть откровенным – они находятся на довольно низком уровне. Модель рынка позволяет строить такое жилье. Однако в кризисный период не получится бороться за покупателя только ценой, поэтому ситуация по данному направлению обязательно будет меняться в лучшую сторону.
- А что именно находится на низком уровне?
Д. С. Довольно часто – квалификация застройщиков и подрядчиков. Приведу реальный пример: при строительстве жилого дома на одном из этажей «забыли» установить балкон. На данный недочет обратили внимание только после проведения всех заливных работ. Пришлось устранять его в срочном порядке при помощи нестандартного подхода. Лично мне не хотелось бы оказаться на месте покупателя этой квартиры.
Встречаются случаи завершения строительства жилого дома на этапе временного подключения всех инженерных коммуникаций к дому: вроде бы и дом построен, и квартиры в собственности, а водоснабжение и водоотведение отсутствует. Также застройщики нередко экономят на качестве строительных материалов, что приводит, например, к запаху аммиака.
- Что сейчас происходит с ценами на жилую недвижимость в Москве и Московской области? Как и насколько они изменились с начала 2015-го года?
Д. С. Если говорить о первичном рынке жилой недвижимости, то цены изменились не сильно, резкого обвала не наблюдалось, все остается стабильно, включая рынок элитного жилья. В конце 2014 года из-за ажиотажного спроса, вызванного скачками курсов валют, застройщики начали повышать цены, но потом наступила кризисная ситуация и покупательская способность начала заметно падать. На фоне этого застройщики начали предлагать скидки, таким образом, динамика цен выровнялась.
На рынке вторичного жилья цены начали снижаться. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры в декабре составляла 10 млн руб., а в нынешних условиях уже от 9 млн руб. до 9,5 млн руб. Такая динамика связана в первую очередь со снижением реальной платежеспособности населения. В целом, ситуация на вторичном рынке сейчас достаточно сложная. Относительно дешевая ипотека ушла из этого сегмента в декабре 2014 года. Снижение спроса составило порядка 30-50%, при этом количество объявлений по продаже неизменно. Мы видим общее снижение цены предложения абсолютно во всех типах домов, на данный момент оно составляет около 7,5%.
- Чего в этом плане стоит ожидать к концу года? По мнению ряда экспертов, за оставшиеся полгода цены на жильё в России могут упасть ещё на 25%, в итоге за год они снизятся в два раза. Стоит ли отложить сейчас покупку жилой недвижимости?
Д. С. Первоначально необходимо определиться с целью приобретения квартиры: для собственного использования или для инвестиций. В первом варианте квартиру необходимо приобретать прямо сейчас, ведь речь идет об улучшении жилищных условий для себя и своей семьи. Во втором варианте можно задуматься. По моему мнению, прогноз о падении цен на недвижимость в 2 раза выглядит чересчур пессимистичным. Спрос действительно падает, но затраты на строительство не уменьшаются и в перспективе будут только расти. Думаю, что инвестиционную покупку можно совершить в ближайшие 6 месяцев.